Archive for Činitel

Příprava na sepsání smlouvy

18. 12. 2023 Nezařazeno No comments

Přijde-li klient s přáním převést nemovitost na někoho v rodině, jde zpravidla o darování. Téměř v každém druhém případě však je v rychlém převodu nějaký háček. Praxe ukazuje, že vlastníci nemovitostí je nemají z hlediska právních vztahů v pořádku.

Pomineme-li dnes časté zástavy a exekuce (v případě exekuce nelze s nemovitostí nakládat), tak zde máme některá věcná břemena ve prospěch třetích osob (osoby oprávněné z věcného břemene), která převodu prakticky zabrání, neb i nový vlastník musí plnit ujednání smlouvy o zřízení věcného břemene (dříve se mu také říkalo výstižně: „služebnost“) a s tím někteří nabyvatelé (obdarovaní) nemohou souhlasit. Praktickým důvodem je třeba skutečnost, že taková nemovitost je jako zástava pro banku, v případě uzavření smlouvy o poskytnutí (hypotečního) úvěru nepoužitelná. A rázem je po převodu staršího domu s babičkou a je i po rekonstrukci…

Exekuce, spoluvlastníci, detaily, tradice

18. 12. 2023 Nezařazeno No comments

Můžete namítnout, že by ostatní spoluvlastníci mohli tu exekuci vykoupit. To mohli. Zařídit by se to dalo, ale kde vzít „zbytečný“ milion na vyplacení dluhů? Je to prostě problém. Jako člověk, který pochází ze starého selského a vladyckého rodu vím, že se podobné věci děly i v minulosti. Naši předci si většinou uměli poradit. Měli totiž ten zmiňovaný zdravý selský rozum.

Čili tradice, rozvaha, nebyl takový spěch, a po pravdě bylo mnohé jinak. Jiný právní systém, války, neúrody, chudoba i období hojnosti. Podíváme-li se do map tzv. stabilního katastru – shruba z konce 1. poloviny 19. století, vidíme tam ještě, zvláště v pohraničí, lánové uspořádání našich vesnic. Existovalo několik typů, jak byly naše vesnice zakládány.

Většinou byly zakládány cíleně, plánovitě – tzv. lokátory. Každý statek měl všechny druhy pozemků – „zastavěnou plochu a nádvoří“, „zahradu“, ovocný sad, ornou půdu, louky, pastviny a les. K tomu cesty a na vodním toku i rybníček. Byla to v podstatě samostatná ekonomická jednotka. To už dnes většinou pozbylo na platnosti. Stačí porovnat mapy…

Pozemky – postup: krédo, taktika

18. 12. 2023 Nezařazeno No comments

Já byl většinou příznivcem opačného postupu. Prověřit, v případě závad navrhnou řešení na jejich odstranění a pak to i provést. Nakonec jsou všichni spokojeni a to vždy bylo moje kredo.

Pravdou je, že může dojít k menšímu časovému zpoždění a jistým finančním nákladům. Je to ale v tomto případě prevence a ta bývá zpravidla levnější, než následky, včetně soudních doher. Sousedské spory, spory mezi spoluvlastníky a bývalými manžely zvlášť, to je kapitola sama pro sebe. Psychologie, taktika, logika, ekonomika, ba i obyčejný selský rozum, jsou většinou zapotřebí, aby se podařilo takovéto „kauzy“ zvládnout. Jsem zastáncem starého selského pravidla, že grunt se nemá dělit.

Je to pak tragédie, když (to je případ z loňského roku) se jeden z dědiců v třetí generaci – vnuk původních majitelů (restituentů) dostal do potíží, měl exekuci na majetek a tak byla i jeho jedna desetina z celku dotčena exekucí. Majetek ostatních členů rodiny tak byl de facto zablokován rovněž. Na pozemcích se nehospodaří, nalétávají na ně náletové dřeviny a brzo tam, na orné půdě, bude les. „Radost“ z toho mají snad jen ekologové.

Dražby dalších pozemků: ostatní plochy

18. 12. 2023 Nezařazeno No comments

Ostatní plochy, jako druh pozemku, jsou pochopitelně i v intravilánu obcí (v zastavěném území). Jsou to různé liniové pozemky – krajnice ulic, veřejná prostranství, sportoviště, manipulační plochy, jiné plochy apod. Některé jsou samostatně se vyskytující, jiné tvoří v daném místě jakýsi soubor pozemků, který měl, má nebo může mít nějaké smysluplné využití.

Často bývají několika vlastníků (jak už to tak u nás bývá). V takovém případě se většinou jeden z nich snaží do svého vlastnictví zbývající pozemky zakoupit, aby je vlastnicky zcelil. Někdy je to relativně snadná záležitost, jindy téměř neřešitelná. Bez odborníků a odborných úkonů to nelze úspěšně provést. Zkušený praktik si s tím umí poradit a nebo dokáže správně usoudit, zda by měl požádat o spolupráci někoho ze svých kolegů – specialistů.

EU, zákony, výkony, RK

18. 12. 2023 Nezařazeno No comments

Po vstupu do EU se i naše legislativa přizpůsobovala evropskému modelu, ale náš realitní sektor a katastr nemovitostí i stavební zákon spolu s občanským zákoníkem (bude ten nový platit od ledna 2014 nebo ne?) si stále zachovávají celou řadu zvláštností. Jen zkušený odborník je zárukou správného řešení. Je to multidisciplinární práce, říkával mi často jeden soudí znalec.

Myslím, že měl pravdu. I přes legislativně vynucené úkony certifikovaných odborníků je tu stále značný prostor pro činnost realitní kanceláře. Vše se vyvíjí a tak se i některé realitní kanceláře či agentury specializovaly. Jinde ji tvoří přímo vystudovaní stavební inženýři či právníci. U nich je pak specializace zřejmá. A co realitní kanceláře (RK) tvořící jakési obchodní řetězce?

No, dle mého soudu to jsou právě „jen“ obchodní řetězce. Není mi známo, že by se nějaká takováto RK věnovala sofistikovaným činnostem. Většinou potřebují rychle a snadno co nejvíce vydělat a i po převodu vlastnictví problémy (třeba s pozemky) zůstávají, kde byli. Prostě to neřeší…

« Older Entries   Recent Entries »